瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

瑕疵担保責任とは
不動産の取引において、売り主が負う責任のことを瑕疵担保責任といいます。
瑕疵とは、建物の傷や地面のヒビなど、見た目でわかるものだけでなく、売買契約時に公表された情報と実際の物件の状況に差異がある場合も含まれます。
この責任は、買い主に予期せぬ負担が生じないようにするためのものです。
売り主は瑕疵のある物件を販売する場合には、買い主からの損害賠償請求に応じる必要があります。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
瑕疵担保責任という言葉は、不動産取引においては古くから使われてきましたが、2020年の民法の改正により、その代わりに「契約不適合責任」という言葉が使われるようになりました。
内容的にはほとんど変わりありませんが、損害賠償請求などの方法に一部の違いがあります。
このため、不動産取引を行う際には、新たな「契約不適合責任」の概念も理解しておく必要があります。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
隠れた瑕疵の種類
売り主の瑕疵担保責任は、目に見えない「隠れた瑕疵」についても追及されます。
具体的には、建物の内部の問題や構造上の欠陥などが含まれます。
これは、買い主に公正な取引を提供するための措置であり、売り主は隠蔽や虚偽の情報提供を避け、法令を遵守する義務があります。
隠れた瑕疵についての具体的な分類と例
隠れた瑕疵とは、見た目では分からない建物や土地の問題を指します。
以下はその中でも具体的な分類と例です。
1. 物理的瑕疵：外観上は問題がないように見えるものの、内部に瑕疵が存在する状態。
例えば、壁の内部に隠れた結露や柱の劣化などがあげられます。
2. 法的瑕疵：不動産に関する法的な問題や制限が存在する状態。
例えば、所在地が都市計画法に違反していたり、買い主が知らなかった担保権が付いていたりする場合です。
3. 環境的瑕疵：周囲の環境や土地の特性によって生じる問題。
例えば、土地が地盤沈下のリスクがあったり、付近に公共の騒音源があったりする場合です。
これらの隠れた瑕疵は、不動産取引において売り主の責任となります。
買い主は、瑕疵のある物件に関して適切な対応や損害賠償の請求を行うことができます。
新しい家に住み始めた直後に、雨漏りが起きたり、白アリの被害がある場合や、地下に危険物や違法廃棄物が埋められていたり、建物が耐震基準を満たしていない場合などは、物理的な欠陥として考えられます
。
物理的な欠陥とは、建物や住宅において発生する様々な問題や異常を指します。
具体的には、雨漏りや白アリ被害などの建物の耐久性に関わる問題や、地下に埋まっている危険物や違法廃棄物、更には耐震基準を満たしていないといった問題が該当します。
例えば、新しく住み始めた直後に天井や壁に雨漏りが発生したら、それは物理的な欠陥の一例です。
このような問題は、建物の耐久性や防水機能に問題があることを示しています。
また、建物内で白アリの被害が見つかった場合も、物理的な欠陥の一つと言えます。
白アリは木材を食害するため、建物の構造に大きな影響を及ぼす可能性があります。
さらに、地下に危険物や違法廃棄物が埋まっている場合も、物理的な欠陥と見なされることがあります。
これは、環境への悪影響や健康被害を引き起こす可能性があるためです。
また、建物が耐震基準を満たしていない場合も、物理的な欠陥として扱われます。
耐震基準を満たしていない建物は、地震などの自然災害に弱く、安全性が低いと言えます。
以上のように、物理的な欠陥は建物や住宅において様々な問題や異常を指し、例えば雨漏りや白アリ被害、地下への危険物や違法廃棄物の埋まり具合、建物の耐震基準の満たされていない状態などが該当します。
これらの問題は、建物の耐久性や安全性に影響を及ぼし、住民の快適な生活を脅かす恐れがあります。